Skutečné příběhy z advokátní kanceláře

Při koupi nebo prodeji nemovitosti by se v žádném případě neměla podceňovat právní prevence.Vždyť jde o obchod, který věšina z nás uzavírá jednou nebo jen párkrát za život. Ve hře je nejen střecha nad hlavou, ale často i celoživotní úspory. Případů, kdy někdo naletěl podvodníkovi nebo prostě jen podcenil situaci, je celá řada. Ty tři následující mluví samy za sebe. Ať už vám budou připadat sebevíc absurdní a neuvěřitelné, veřte, že nejsou smyšlené.

Jde o skutečné příběhy, které se staly skutečným lidem...

Na peníze z prodeje pozemku čeká muž devět let

Tento příběh začal v roce 1995. Majitel pozemků se rozhodl, že svůj nemovitý majetek zpeněží. Našel kupce, podepsali kupní smlouvu a podali návrh na vklad do katastru nemovitostí. Tím se z kupujícího stal majitel pozemků. Má to ale jeden háček - prodávající měl být ve stejný okamžik o několik desítek milionu bohatší. Nestalo se.
Dodnes od kupce neviděl ani korunu. Navíc ještě musel zaplatit daň z převodu nemovitosti (ta činila v roce 1995 pět procent z ceny nemovitosti). Dnes tedy nemá ani pozemky, ani peníze a ještě utrpěl nemalou finanční ztrátu vzniklou ze zaplacení daně.
Absurdní je, že kupujicí si na pořízení pozemků sjednal v bance úvěr. Peníze skutečně dostal, ale na úhradu kupní ceny je očividně nepoužil... Kauza se samozřejmě dostala k soudu. Po devíti letech ale ještě není případ dořešen. V současné době je spor u Nejvyššího soudu. Právě z nedostatečného zajištění zaplacení kupní ceny obvykle plyne většina sporů, které se pak řeší u soudu.

Kde se stala chyba?

Když se uzavírá kupní smlouva týkající se nemovitosti, je stěžejním bodem, aby v souvislosti se změnou vlastnictví došlo i k úhradě kupní ceny. Je to ta nejzákladnější věc, která má být ve smlouvě vyřešena, ale v tomto případě bohužel nebyla.
Podmínkou zapsání změny vlastníka na katastru nemovitostí totiž není uhrazení kupní ceny. Katastr tuto skutečnost samozřejmě nezkoumá.
Když tedy není žádná záruka (to znamená že finanční prostředky nejsounapříklad v notářské úschově a nejsou ani jinak deponovány), může prodávající skončit tak, že nemá nic... Peníze tedy měly být k dispozici hned při podpisu kupní smlouvy. Ve smlouvě navíc chyběla garance banky (která měla kupujícímu na pořízení pozemků půjčit), že kupní cenu uhradí.
Způsob úhrady je už jen technická otázka. Nejčastěji se dnes užívá složení do notářské úschovy - pro případ, že by například nebyl vklad povolen, aby prostředky dostal zpátky kupující.

Co z toho plyne?

Ve smlouvě má být jednoznačně stanoven způsob úhrady kupní ceny takovým způsobem, aby prodávající kupní cenu skutečně obdržel.

Podvodníci s kulatými razítky

Představte si, že jste vlastníkem nějaké nemovitosti, kterou fyzicky užíváte. Určitě vás nenapadne kontrolovat na katastru nemovitostí, jestli jste pořád vlastníkem.
Až náhodně za nějakou dobu (třeba když potřebujete stavební povolení a jdete pro výpis na katastr) zjistíte, že už vlastníkem nejste. Nemovitost prostě patří někomu jinému. Případů, jako je tento, bohužel přibývá. V podstatě prý jde o "nový trend" v podvodech s nemovitostmi. "Já sám právě řeším v soudním řízení dva takové případy," říká advokát Petr Pavlík.
Jak může k výše popsané situaci dojít? Jednoduše. Někdo prostě vyhotoví podvodnou kupní smlouvu mezi vlastníkem a podvodníkem a na jejím základě katastr změní vlastnictví.
Na smlouvě jsou samozřejmě ověřené podpisy, které jste ale nikdy neučinili. Jak je získali? Existuje několik způsobů. "Tak například někdo zneužije vašeho skutečného pravého podpisu. To znamená, že ho má k dispozici z jiné smlouvy. Například jste prodali jednu nemovitost nebo část pozemků a podvodník použije nějaké vyhotovení k těmto smlouvám k tomu, že si od vás ,koupí' i další nemovitost," popisuje advokát Pavlík.
Duhou cestou je padělání ověřovacích notářských doložek, tedy razítek. "A těchto případů bobužel přibývá. Jde o organizovanou činnost," tvrdí advokát.
V takových situacích nezbývá než se soudit. Vyhrát takový spor by nemělo být těžké. Už na prvním jednání by správně mělo být rozhodnuto, že šlo o podvod, a tedy že je kupní smlouva neplatná. Existuje ale jeden případ, kdy starší žena prodala část pozemku. Podvodníci zneužili jejího podpisu a "koupili" od ní i ty ostatní parcely. Ty pak rozparcelovali a rozprodali k výstavbě rodinných domů. Domy už stojí. Bohužel tato situace už se nedá uvést do původního stavu.

Co z toho plyne?

Asi nejde doporučit, aby každý majitel nemovitosti denodenně nahlížel do katastru nemovitostí. Čas od času byste ale list vlastnictví měli zkontrolovat. Platí to zvláště pro ty, kdo už část nějakých nemovitostí prodali (hrozí tak zneužití jejich podpisu z těchto smluv).
Faktem ale je, že i kdybyste změnu na Listu vlastnictví odhalili, už vám to nebude nic platné. Může vás ale varovat, pokud se u Listu vlastnictví objeví takzvaná Plomba. To by vás mělo upozornit, že se něco děje a chystá se změna. Pokud je totiž podán návrh na vklad na katastr, do 24 hodin by se u něj měla objevit plomba. Prevence takovýchto případů bohužel není možná. Pokud ale ke změně vlastnictví dojde, majitel nemovitosti už nic nezmůže a musí se to řešit jedině soudní cestou. Současně by měl poškozený vlastník nemovitosti záležitost co nejdříve oznámit orgánům činným v trestním řízení. Jedná se totiž o trestný čin!

Vraťte mi dům! Při podpisu plné moci jsem byl nesvéprávný

Mladý manželský pár si koupil rodinný dům na hypotéku. Kupní smlouvu jim sepsal notář. Domek opravili a spláceli hypotéku. Pak se ovšem objevil bývalý majitel, kterému dům kdysi dávno patřil. Začal si na něj dělat nárok a na manžele podal žalobu, že neoprávněně užívají jeho majetek.
Před manželským párem (tedy současným vlastníkem domu) měl domek řadu majitelů a zmíněný pán býl jedním z nich. Dům ale před deseti lety prodal. Nyní ale trvdí, že když podepisoval plnou moc k prodeji domu, byl v nemocnici, nevěděl, co dělá, a nebyl tedy způsobilý k právním úkonům. Prohlašoval, že tehdy byl nesvéprávný. Nebylo to poprvé, co se bývalý majitel rozhodl zpochybnit něčí vlastnictví k tomuto domu. Už jednou vedl žalobu, a to proti firmě, které dům původně prodal.V tom řízení dokonce dosáhl rozsudku (na základě psychiatrického posudku jednoho okresního psychiatra), že byl v dané chvíli opravdu nesvéprávný. Soud tedy rozhodl, že je skutečně vlastníkem nemovitosti.
Původní rozsudek sice nebyl pravomocný, nicméně při řešení současné žaloby byla (ve světle těchto okolností) pozice mladého manželského páru velice špatná. Přesto má příběh šťastný konec. A to díky novému znaleckému posudku. Dvanáct psychiatrů ze znaleckého ústavu došlo ke stejnému závěru: že v době podpisu plné moci byl tento muž svéprávný. Platná tak byla jak plná moc k prodeji, tak i všechny ostatní kupní smlouvy, včetně té, kterou uzavřeli mladí manželé.
Žaloba tedy byla zamítnuta a to bylo potvrzeno i odvolacím soudem. Kdyby soud rozhodl jinak, vyvolalo by to lavinovou reakci. Stávajíci vlastníci by se museli soudit s těmi, od kterých dům koupili, ti zase s těmi, kteří dům prodali jim a tak dále...

Co z toho plyne?

Kupujete-li jakýkoliv dům, který není nový (měl několik vlastníků), nikdy nemáte záruku, že se některý z bývalých majitelů neozve a nezpochybní vaše vlastnictví. Vlastnické právo se totiž nepromlčuje! Předešlý majitel si tak může dělat nárok na nemovitost, která je dnes už zrekonstruovaná a má úplně jinou hodnotu, než při prodeji. Tyto případy se sice nestávají často, ale nedá se jim nijak zabránit. Jedinou prevencí by byla změna zákona.

***

Pramen: příběhy poskytl JUDr. Petr Pavlík
Poznámka: Příběhy lidí, jejichž spory se dostaly až do soudních síní, budeme nyní přinášet pravidelně. Případné náměty můžete posílat na e-mail: silvie.kralova@lidovky.cz

Lidové noviny, 07. 12. 2004, JUDr. Petr Pavlík