Ani papír s razítky ještě nemusí stačit

Dnešní příspěvek do rubriky Příběhy z advokátní kanceláře poskytl právník Petr Pavlík.


Málokomu vyhovuje jeden byt po celý život. Naše představy se mění podle toho, jak se mění naše nároky. Většinou lze takový problém vyřešit výměnou bytu. Lidem, kteří s výměnou nemají zkušenosti, by se mohlo zdát, že jde o snadnou záležitost. V praxi tomu tak ale mnohdy není.
Celá věc obnáší hned několik kroků. Prvním je vyhledání bytu, jehož majitelé nebudou mít nic proti tomu, že se přestěhují právě do toho vašeho. Málokdy se to podaří na první pokus, většinou je za tím několik desítek schůzek a prohlídek bytů, než se podaří dohodnout oboustranně výhodnou výměnu. Následuje uzavření dohody o výměně, a to podle občanského zákoníku, který ukládá, že k tomu obě strany musejí mít souhlas pronajímatelů. Souhlas i dohoda musejí mít navíc písemnou formu. Pokud dojde k uzavření dohody i udělení souhlasu ze strany pronajímatelů, lze se přestěhovat. Tak končí naprostá většina případů.
Získat souhlas pronajímatele s výměnou však nemusí být vždy snadné. V takovém případě pak zájemcům o výměnu nezbývá, než požádat soud, aby souhlas udělil za pronajímatele, který může souhlas odepřít jen ze závažných důvodů, například jde-li v případě žadatele o neplatiče.
Z praxe je znám případ, kdy pronajímatel odmítal zcela bezdůvodně udělit souhlas s dohodou o výměně mezi starší paní s velkým bytem a mladou rodinou s malým bytem. Účastníci se proto obrátili na soud, který přezkoumal uzavřenou písemnou dohodu o výměně bytů na tiskopisu používaném příslušným obecním úřadem, s úředně ověřenými podpisy, a souhlas udělil za pronajímatele.
Pronajímatel se však proti rozsudku soudu odvolal, a to jen proto, aby výměnu co nejvíce oddálil.
Odvolací soud nicméně dospěl k závěru, že dohoda o výměně bytu je neplatná, neboť účastníci vyplnili formulář, používaný obecním úřadem ze "setrvačnosti", který už po změně právních předpisů neplatil.
Některé úřady však takový "nevyhovující" formulář používají dodnes. Účastníci dohody viděli v rozhodnutí odvolacího soudu jen byrokratismus, který je postihl za to, že předložili zastaralou verzi úředního formuláře.
Soud prvního stupně neměl přece k formuláři výhrady. Obrátili se proto na Nejvyšší soud v Brně. Ale i ten konstatoval, že formulář je nedostatečný.

***

Co z toho plyne?

Při uzavírání dohody o výměně bytu nespoléhejte v dobré víře na formuláře poskytnuté úřady. Nestačí, aby tento formulář obsahoval předepsané identifikační údaje, týkající se účastníků a bytů, musí rovněž obsahovat písemný projev vůle účastníků k výměně předmětných bytů.

Lidové noviny, 08. 03. 2005, Archiv LN